Вам нужны деньги на развитие бизнеса или капитальный ремонт, а в собственности есть дом. Продавать его вы не готовы. Кредит под залог дома позволяет получить деньги, сохранив право пользоваться недвижимостью. До подачи заявки полезно понять, какую сумму может определить банк, какой дом подойдёт для залога и как наличие других обязательств повлияет на решение.
Сколько денег можно получить под залог дома
Банк не выдаёт полную стоимость залога. Сумму определяют после оценки недвижимости и проверки платёжеспособности заёмщика. Для жилья обычно используют только часть его рыночной стоимости: в зависимости от объекта и условий кредитора это может быть около 60–80%.
Например, если дом оценён в 6 000 000 рублей, при доле финансирования 60% расчётный лимит составит 3 600 000 рублей. При доле 70% — 4 200 000 рублей. Фактическая сумма может оказаться ниже: банк учитывает доходы, кредитную историю, текущие обязательства и состояние недвижимости.
Залог влияет на сумму и срок кредита, но не отменяет проверку платёжеспособности. Перед оформлением стоит сопоставить ежемесячный платёж с доходом семьи и оставить запас на случай временного снижения заработка.
Какая недвижимость подходит под залог кредита
Банк оценивает рыночную стоимость, состояние и ликвидность дома. Обычно понадобятся:
- паспорт заёмщика;
- документы о доходах;
- документы, подтверждающие право собственности на дом и участок;
- отчёт об оценке недвижимости.
Требования к объекту зависят от кредитора. Важны зарегистрированное право собственности, возможность подтвердить характеристики дома и отсутствие проблем, которые затруднят его продажу при взыскании. Несогласованные изменения, спорные права на объект и ограничения на распоряжение недвижимостью могут стать причиной отказа.
Пользоваться заложенным домом обычно можно, но продать или подарить его без согласия банка нельзя. На недвижимость накладывается обременение. Страхование залога, как правило, обязательно.
Дом уже в ипотеке: варианты
Если дом уже находится в залоге по ипотечному кредиту, получить второй кредит под тот же объект обычно сложно. На практике используют рефинансирование: новый кредит закрывает прежний долг, а залог переходит к новому банку.
Дополнительную сумму можно получить, если после погашения старого долга остаётся свободная стоимость недвижимости. Расчёт выглядит так: допустимая доля стоимости дома минус остаток текущего долга. Итог зависит от новой оценки, условий кредитора и дохода заёмщика.
Например, при оценке дома в 5 000 000 рублей и допустимой доле 70% расчётная сумма составляет 3 500 000 рублей. Если остаток ипотечного долга равен 1 800 000 рублей, потенциально свободная сумма — 1 700 000 рублей. Это предварительный расчёт, а не гарантия одобрения.
Сколько кредитов под залог можно взять
Единого количества залоговых кредитов для всех заёмщиков нет. Ограничения зависят от стоимости имущества, уже оформленных обязательств и дохода. Банк проверяет, сможете ли вы платить по всем договорам одновременно.
Оформить несколько кредитов под разные объекты теоретически возможно, если каждый объект подходит для залога, а совокупная долговая нагрузка остаётся приемлемой. Получить последующий залог на один и тот же дом сложнее: первому кредитору принадлежит преимущественное право на имущество. Поэтому при действующей ипотеке чаще рассматривают рефинансирование с увеличением суммы, а не новый договор со вторым залогодержателем.
Порядок действий: от оценки до получения денег
Сначала узнайте остаток долга и условия досрочного погашения, если дом уже заложен. Затем оцените рыночную стоимость недвижимости и подготовьте документы на дом, участок, доходы и право собственности.
После этого подайте заявку и уточните полную стоимость кредита: ставку, расходы на оценку и страхование, порядок регистрации обременения и условия досрочного погашения. До подписания договора проверьте, какая сумма будет выдана фактически и какой платёж предстоит вносить каждый месяц.
Что произойдёт при просрочке
При проблемах с платежами банк может сначала предложить реструктуризацию. Если договориться не удастся, кредитор вправе обратиться в суд и добиваться продажи заложенного имущества на торгах.
Если вырученной суммы не хватит для полного погашения долга, остаток обязательства сохраняется. Поэтому кредит под залог дома стоит оформлять только после оценки регулярных доходов, расходов и риска потери недвижимости при длительной невыплате. Особенно осторожно нужно относиться к залогу единственного жилья.